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Cresce lo squilibrio sul mercato dell’alloggio

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Gli squilibri che caratterizzano il mercato immobiliare svizzero si aggravano, e prosegue così una tendenza in atto dalla metà dello scorso decennio. È quanto emerge dall’ultimo monitoraggio della situazione concernente la libera circolazione delle persone e il mercato dell’alloggio, realizzato ogni anno su incarico dell’UFAB. Il monitoraggio mostra anche l’aumento del divario tra affitto e proprietà abitativa. Nonostante un leggero allentamento a livello nazionale, su alcuni mercati regionali – in particolare nell’area di Zurigo e Zugo – lo spazio abitativo si riduce nettamente. Se nel settore dell’affitto l’attività edilizia rallenta, in qualche regione ciò determina un’offerta di alloggi insufficiente oppure aggrava una situazione di penuria già in corso.

Nel 2021 la crescita dei nuclei familiari e l’attività edilizia hanno seguito nel complesso un andamento quasi parallelo. La situazione si è leggermente allentata, ma occorre notare che questo processo ha interessato praticamente solo la regione del Lemano, dove sia nel settore della locazione, sia in quello della proprietà abitativa si è registrato un calo nell’eccedenza della domanda. Si tratta anche della grande regione svizzera che cresce maggiormente, con un aumento nettamente predominante delle famiglie svizzere.

Tensione in aumento sui mercati della Svizzera centrale e della regione di Zurigo

I tassi di crescita delle famiglie svizzere e straniere si sono mantenuti al livello dell’anno precedente. Se nel complesso il numero di nuclei familiari svizzeri è aumentato leggermente, nel 2021 la crescita più forte di famiglie straniere si è registrata nella Svizzera centrale. Questa regione e quella di Zurigo hanno i mercati abitativi (affitto e proprietà) più carenti della Svizzera.

Soprattutto nel segmento di prezzi basso, entrambe le regioni sono caratterizzate da una forte tensione e l’offerta è nettamente insufficiente. Il mercato ticinese presenta una situazione opposta, con la tensione più bassa a livello svizzero.

I mercati delle altre regioni svizzere occupano una posizione intermedia, e sono tutto sommato in equilibrio. Vale soprattutto per la Svizzera nordoccidentale e orientale; un po’ meno per l’Altopiano (BE, FR, JU, NE, SO), dove i mercati dell’affitto compensano la mancanza di abitazioni in proprietà.

Questa compensazione diventa necessaria anche a causa della minore quota di alloggi in proprietà registrata nel 2021. Le quote di alloggi in proprietà sono ancora all’incirca del 41 per cento per le famiglie svizzere e del 12 per cento per quelle straniere. Pertanto i nuclei familiari stranieri non sono la causa principale dell’aumento dei prezzi in questo settore.

È molto probabile che nel 2022/2023 gli indicatori di un mercato abitativo surriscaldato si attenuino. Resta però da vedere se nelle regioni critiche di Zurigo e della Svizzera centrale si verificherà un allentamento. Le tendenze calanti indeboliscono la domanda interna, mentre l’evoluzione dei flussi migratori e dell’attività edilizia resta incerta.

Libera circolazione delle persone e mercato dell’alloggio

Il monitoraggio degli effetti della libera circolazione delle persone sul mercato svizzero degli alloggi – svolto congiuntamente dal 2009 da Meta-Sys AG e dalla scuola universitaria professionale di scienze applicate di Zurigo (ZHAW) su incarico dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) – si distingue da altre analisi di mercato per tre caratteristiche. In primo luogo, l’attenzione si concentra sui nuclei familiari svizzeri e stranieri e sui loro redditi, cioè sui principali motori della domanda. Secondariamente, i mercati dell’affitto e della proprietà vengono considerati come un unico aggregato per tener conto degli effetti compensatori tra queste due categorie e per avere una visione d’insieme dell’offerta. Infine, il monitoraggio analizza differenti categorie di potere d’acquisto e segmenti di prezzo.

I risultati sono pubblicati sotto forma di brevi rapporti sulla situazione nazionale nel suo complesso e sulle sette grandi regioni definite dall’Ufficio federale di statistica (UST).

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