Un caso estremo di sovradimensionamento urbanistico sul Ceresio
Quando il Cantone Ticino ha imposto ai Comuni la verifica del dimensionamento dei Piani regolatori attraverso la scheda R6, molte amministrazioni locali si sono trovate a dover fare i conti con zone edificabili eccessive. Ma il caso di Brusino Arsizio, piccola località affacciata sul Lago di Lugano, supera di gran lunga qualsiasi paragone: il suo Piano regolatore risulta sovradimensionato del 776%, un valore che pone il Comune in una posizione del tutto anomala rispetto alla soglia critica del 120% fissata dalla normativa cantonale.
I numeri che raccontano il divario
Per comprendere la portata della situazione, è utile tradurre le percentuali in dati concreti. Secondo quanto illustrato dallo stesso Municipio nella scheda descrittiva pubblicata ufficialmente, l’attuale Piano regolatore consentirebbe teoricamente di ospitare:
- 198 nuovi abitanti e 97 posti di lavoro aggiuntivi, per un totale di 295 unità insediative;
- a fronte di una crescita realmente attesa nei prossimi 15 anni di soli 33 abitanti e 5 posti di lavoro, pari a 38 unità insediative.
Il divario è evidente: la capacità edificatoria del Piano supera di quasi otto volte le reali esigenze di sviluppo del Comune. Di fronte a questo scenario, il Municipio ha scelto di intervenire con uno strumento preciso: la Zona di pianificazione.
Cinque anni di blocco edilizio per ripensare il futuro
La Zona di pianificazione è uno degli strumenti a disposizione dei Comuni ticinesi per gestire situazioni di eccesso edificatorio. Nel caso di Brusino Arsizio, la sua adozione comporta il congelamento delle nuove costruzioni per un periodo di cinque anni. Durante questo lasso di tempo sarà vietato erigere nuovi edifici o apportare modifiche sostanziali a quelli esistenti. Saranno ammessi soltanto interventi di ordinaria manutenzione.
L’obiettivo non è semplicemente bloccare l’attività edilizia, ma guadagnare tempo prezioso per elaborare un documento strategico fondamentale: il Programma di azione comunale (PAC). Questo strumento definirà le priorità e gli assi d’intervento per lo sviluppo futuro del territorio e fornirà le basi su cui costruire le future revisioni del Piano regolatore.
Un blocco quasi totale: quasi tutto il territorio interessato
Una caratteristica che distingue Brusino Arsizio dagli altri Comuni che hanno adottato misure simili riguarda l’estensione geografica del blocco. Mentre in altri casi la Zona di pianificazione viene applicata a comparti specifici e delimitati, a Brusino coinvolge praticamente l’intero territorio comunale.
La motivazione è diretta: con un sovradimensionamento così elevato, sarebbe impossibile identificare in anticipo quali aree ridurre senza compromettere l’intero processo di pianificazione ancora in corso. La Zona di pianificazione si applica quindi a tutte le zone residenziali e alla zona mista.
Sono escluse soltanto alcune aree puntuali:
- due comparti già soggetti a Piano particolareggiato;
- la località di Serpiano, per la quale il Municipio ha ritenuto il vincolo controproducente;
- le zone destinate a scopi pubblici.
Case vacanza fuori controllo: il 57,7% del patrimonio abitativo
Il sovradimensionamento urbanistico non è l’unico problema che Brusino Arsizio si trova ad affrontare. Parallelamente, il Comune registra una quota di abitazioni secondarie pari al 57,7% del totale delle abitazioni, quasi tre volte superiore al limite del 20% previsto dalla normativa federale sulle residenze secondarie.
La costruzione di nuove case vacanza è già vietata, ma la legge non impedisce — almeno per gli immobili realizzati prima del 2012 — la trasformazione di abitazioni primarie in secondarie. Ed è proprio questa tendenza che il Municipio ha osservato crescere con preoccupazione dopo l’entrata in vigore della LASec nel 2016.
La Zona di pianificazione servirà anche a congelare questa possibilità di cambio di destinazione, offrendo al Comune il tempo necessario per valutare se intervenire con una modifica del Piano regolatore. Le ragioni della preoccupazione sono molteplici e vengono elencate esplicitamente dall’Esecutivo:
- aumento dei prezzi degli immobili e dei terreni, con conseguenti difficoltà per i residenti stabili;
- rischio di conversione delle strutture alberghiere meno redditizie in residenze secondarie, con perdita di offerta turistica;
- proliferazione dei cosiddetti “letti freddi”, ovvero abitazioni occupate solo saltuariamente, con effetti negativi sull’attrattività e sulla vitalità del territorio.
Il contesto normativo: la scheda R6 e i Comuni turistici
La situazione di Brusino Arsizio si inserisce in un quadro normativo più ampio. La scheda R6 del Piano direttore cantonale ticinese impone ai Comuni turistici situati nelle aree del Verbano e del Ceresio di dotarsi di strumenti specifici per regolare e limitare la trasformazione delle abitazioni primarie in secondarie. Brusino Arsizio sta dunque rispondendo a obblighi precisi, scegliendo di farlo con un approccio di ampio respiro che investe l’intera struttura urbanistica del Comune.
La pubblicazione della Zona di pianificazione segna l’avvio formale di un processo che nei prossimi anni ridisegnerà le prospettive di sviluppo di questa piccola ma emblematica realtà sul Ceresio. Un caso che, per la sua eccezionalità, potrebbe diventare un riferimento — o un monito — per molti altri Comuni ticinesi alle prese con sfide simili.
